Taxas de hipoteca dificultam sonho de morar nos EUA pelos próximos anos

“O novo normal será em torno de 6%”, disse Lawrence Yun, economista-chefe da National Association of Realtors, a repórteres em uma ligação na quinta-feira. “Não retornaremos às condições de taxa de hipoteca de 3%, 4% ou 5%”.

Isso significa que os americanos que desejam se tornar proprietários de imóveis não obterão nenhum alívio significativo com os custos de empréstimos mais baixos, o que pode excluir algumas pessoas de uma parte crucial do “sonho americano”.

Economistas do Wells Fargo projetam que as taxas de hipotecas terão uma média de 6,3% até o final de 2025, de acordo com previsões atualizadas divulgadas na quinta-feira, permanecendo perto desse nível ao longo de 2026.

A Fannie Mae afirmou na semana passada que sua “perspectiva de taxa de hipoteca foi revisada para cima significativamente”, projetando uma elevação média de 6,4% no ano que vem, e depois 6,1% em 2026.

As vendas de imóveis estão a caminho do pior ano desde 1995 devido ao crescimento dos preços dos imóveis e às elevadas taxas de hipoteca. Os preços dos imóveis não caíram em mais de um ano, de acordo com dados da NAR, e a breve trégua nos custos de empréstimos neste ano chegou tarde demais para estimular a atividade de compra de imóveis.

Muitas das políticas econômicas propostas pelo presidente eleito Donald Trump, se promulgadas, poderiam reacender a inflação, de acordo com economistas. Isso, por sua vez, poderia impedir o Federal Reserve de reduzir ainda mais as taxas de juros, depois de ter começado a cortar as taxas há apenas dois meses, e poderia até mesmo levar a aumentos nas taxas de juros pelo banco central.

Trump também prometeu mais cortes de impostos e gastos deficitários, o que poderia adicionar trilhões de dólares à dívida nacional, forçando o governo a tomar mais dinheiro emprestado dos detentores de títulos.

Uma esperada alavanche de Treasuries para pagar a conta fez os preços dos Tesouros afundarem e os rendimentos – que se movem na direção oposta aos preços dos títulos – subirem no período de antes e depois das eleições. As taxas hipotecárias estão intimamente ligadas ao rendimento do Tesouro dos Estados Unidos há 10 anos.

Somando tudo, isso pode ser uma dor de cabeça para quem depende de uma hipoteca para comprar uma moradia.

O que impediria que as taxas caíssem ainda mais?

A recente alta nas taxas de hipoteca também foi impulsionada por dados econômicos fortes, o que pode impedir o Fed de cortar as taxas. Então, esse cenário evitaria que os juros caíssem em 2025 e 2026.

Após as taxas de hipoteca atingirem uma baixa de dois anos de 6,08% no final de setembro, números robustos sobre emprego e gastos no varejo fizeram com que os rendimentos dos títulos subissem. Mais recentemente, os dados de inflação da semana passada chegaram quentes, o que fez com que os rendimentos subissem novamente.

O mercado de títulos do Tesouro dos EUA, avaliado em US$ 28 trilhões, também pode ter precificado os potenciais efeitos da vitória de Trump na economia americana.

“O mercado de títulos, sempre hipersensível a qualquer indício de inflação, demonstrou sua preocupação”, disse Bernard Baumohl, economista-chefe global do The Economic Outlook Group, em uma análise na semana passada. “A história nos alertou repetidamente sobre os efeitos corrosivos que as tarifas podem ter sobre os preços.”

A agenda econômica de Trump pede tarifas rígidas e deportações em massa. Isso pode atiçar a inflação, empurrando os preços ao consumidor para cima.

O investidor bilionário Paul Tudor Jones disse no mês passado que o aumento da dívida nacional sob o governo Trump seria desaprovado pelo mercado de títulos.

“Vamos ficar quebrados muito rápido, a menos que levemos a sério nossos problemas de gastos”, disse ele à CNBC. “Claramente não vou ter nenhuma renda fixa”.

Consumidores estão se acostumando

Em setembro, Nick Dus de Evansville, Indiana, disse à CNN que muitos de seus amigos queriam comprar residências maiores. “Eles estavam esperando na lateral por um tempo até que as taxas de juros caíssem”, disse ele.

Dus e sua esposa conseguiram uma hipoteca ultrabaixa durante a pandemia — 2,75% por 15 anos — mas eles sabem que seus filhos quase certamente não terão a mesma sorte.

“Estamos preocupados com nossos filhos”, ele disse. “Se algo não mudar, quero dizer, eu realmente me preocupo com meus filhos sendo capazes de encontrar uma casa realmente boa onde eles possam viver um dia.”

Mas uma economia forte, naturalmente, também traz muitos benefícios.

“Temos ganhos contínuos de empregos e, além disso, temos mais estoque começando a aparecer”, disse Yun, da NAR.

A saúde do mercado de trabalho é essencial porque o crescimento sólido dos salários e os contracheques estáveis tornam mais fácil lidar com as altas taxas de hipoteca. O mercado de trabalho dos EUA desacelerou nos últimos meses, mas o desemprego permanece em níveis historicamente baixos.

O estoque total de moradias, ou quantas casas estão no mercado, melhorou consistentemente este ano, com o chamado efeito lock-in lentamente se desfazendo. Muitos americanos preferiram não vender suas casas porque queriam manter sua baixa taxa de hipoteca, que eles pegaram antes que o Fed começasse a aumentar os juros em 2022. Yun comentou que algumas dessas pessoas se sentiram forçadas a vender por causa de eventos da vida, como divórcio, casamento ou novos filhos.

“Não antecipo que as taxas de hipoteca sejam significativamente diferentes de 6% na maior parte do ano que vem, mas acho que os consumidores estão se acostumando a isso”, disse Yun.

“Se as pessoas começarem a aceitar 6%, 7%, como o novo normal, então ganhos de emprego, formação de domicílios e mais estoque seriam os impulsionadores do aumento nas vendas de imóveis”.